싱가포르식 환매조건부 분양 도입을 둘러싼 본격적 토론회가 열렸다. 주택 실수요자에게 원가로 주택을 공급한 뒤 매각시 이를 정부에 되팔아 다른 실수요자에게 공급하는 환매조건부 분양은 현재 김근태, 천정배 등 열린우리당 대권주자들이 찬성 입장을 밝히고 민주노동당은 당론으로 결정할 만큼 비상한 관심을 모으고 있는 부동산 해법이다.

환경정의는 5일 오후 한국언론재단 20층 국제회의장에서 ‘주택투기수요 차단과 거주기능회복을 위한 환매조건분양제도 검토’를 주제로 토론회를 열었다.

이날 토론회는 변창흠 환경정의 토지환경센터장(세종대 행정학과)과 박헌주 주택도시연구원장의 발제를 듣고 심상정 민주노동당 의원, 이계안 열린우리당 의원, 조명래 단국대 사회과학부 교수, 두성규 건설산업연구원, 김남근 참여연대 부집행위원장, 박환용 경원대 도시계획학과 교수가 토론을 벌이는 순서로 진행됐다.

이날 참석자들은 “부동산 가격 상승을 막고, 투기적 가수요를 차단하기 위해서는 부동산 구입과 매각 과정에서의 시세차익의 사유화를 근본적으로 차단하는 시스템과 제도가 선행되어야 한다”며 그 대안으로 환매조건부 분양방식을 꼽았다. 참석자들은 토지국유화가 이뤄졌던 싱가포르와 다른 국내 상황을 감안, 환매조건부 분양방식을 중심으로 민간.공공을 나눠 수요에 맞는 다양한 분양제도 개선이 이뤄져야 한다고 운영의 묘가 필요함을 지적했다.

변창흠 "토지임대부분양보다 환매조건부분양이 현실성 있는 부동산해법"

변창흠 교수는 발제를 통해 우선 “토지임대부 분양 방식은 토지에서 발생하는 이익을 원천적으로 환수할 수 있는 반면 토지 보유에 따른 막대한 개발자금 소요, 정부의 재정부담, 향후 토지임대료 다툼 등의 문제가 발생할 가능성이 크다”고 앞서 한나라당이 당론으로 채택한 홍준표식 토지임대부 분양의 문제점을 지적했다.

변 교수는 반면에 환매조건부 방식에 대해선 “민간주택의 50~70%수준의 낮은 분양원가는 무주택자들의 내집 마련을 용이하고 매각시에도 공공기관에게만 하게 되어있어 과도한 양도차익을 차단할 수 있다”며 “투기적 수요에 의한 매입을 철저히 차단할 수 있다는 점에서 투기열풍을 잠재울 수 있는 대안”이라고 긍정적으로 평가했다.

변 교수는 다만 “환매조건부 분양주택제도는 분양가격이 시세보다 훨씬 저렴할 수 밖에 없어 사업시행자의 사업초기 부담금 증가로 공급물량이 제한적일 수밖에 없다”며 “조세 및 부담금 감면, 국가 기반시설 지원, 국민주택기금 지원등이 뒤따라야 한다”고 전면적인 조세-금융 시스템 지원의 필요성을 강조했다.

두 번째 발제자인 박헌주 주택도시연구원 원장도 “환매조건부 주택분양의 장점은 시세보다 저렴한 분양가 책정에서 나아가 최초 분양가의 과도한 자본 이익을 차단해 투기적 수요를 억제하는 효과가 있다”고 긍정 평가했다.

박 원장은 “최초 분양자가 일정기간 거주 후 공공기관에 다시 반납한 후 재산권 행사가 가능하다는 점에서 재산권 침해 소지나 시세 차익을 놓고 공공기관과 소비자간 갈등 유발 가능성을 염두에 두고 진행해야 한다”고 말해 예상되는 다양한 문제점들에 대한 법-제도적 정비의 필요성을 지적했다.

심상정 "국회 역학관계 휩쓸리지 않을 분명한 철학과 원칙 필요"

토론자들도 대부분 환매조건부 분양에 적극 찬성 입장을 밝혔다.

심상정 민주노동당 의원은 “민간분양주택을 중심으로 기존의 공급제도와 구별되는 측면에서 환매분양 방식은 바람직하다”고 찬성 입장을 밝혔다.

심 의원은 그러나 “결국 국회에서는 힘의 역학관계에 따라 굴절되기 때문에 근본적인 철학과 원칙을 분명히 하지 않으면 결국 용두사미로 괴물같은 정책을 만들 수 있다”고 지적했다.

심 의원은 “환매부 방식은 서민들의 실수요를 충족시키는 방향으로 나아가야 옳다”며 “공급제도를 개선하는 과정에서 민간.공공부문의 역할과 기능을 정확히 구분하고 우선적으로 공공택지를 민간건설업체에게 넘기는 것부터 중단해야한다”고 주장했다.

열린우리당 내에서 최초로 환매조건부 분양을 주장했던 이계안 의원도 “과도한 시세 차익을 노리는 투기수요를 차단하는 것이 문제 해결의 열쇠이고 환매조건부 분양제도가 대안이 될 수 있다”며 “부지의 80% 이상이 국공유지인 송파 신도시에서 환매조건분양제를 시범 운영해야 한다”고 주장했다.

이 의원은 또 “기존의 임대주택과 달리 20평형∼50평형대까지 다양하게 공급해 주택 수요자의 폭넓은 욕구를 충족시켜 주는게 관건”이라고 지적했다.

조명래 "환매조건부, 주택가격 계속 오르면 오히려 역풍"

조명래 단국대 사회과학부 교수는 “환매조건부는 왜 해야하는지 근본적 질문을 제기해야 할 시기”라며 “주택의 공공성 실현을 위한 수단이자 시발점이라는 관점에서 이 제도를 채택할 필요가 있다”고 말했다.

조 교수는 “결국 우리사회가 과도하게 상품화된 주택의 공공적 성질을 제대로 구현할 시기가 온 것”이라며 “주택공공성 실현은 모든 것을 사회화하자는 게 아니라 시장에 공급되는 주택이라도 제대로 공공성 있는 공평한 질서를 통해 주택을 소유 못하는 이들에 대해 과감하게 주택공급을 하자는 것”이다.

아울러 조 교수는 “환매조건부 분양은 국가가 공공적인 거래를 하는 수준에 머물고 주택가격이 계속 치솟는다면 오히려 악영향을 초래할 수 있다”며 “대안은 환매조건부와 토지임대부 분양이 연동을 통해 집값과 토지비의 동반 안정을 이끌어내는 것”이라고 주장했다.