"'부동산 그림자금융' 300조 돌파...부실화 위기"
한국금융연구원 "국내외 부동산경기, 하강국면 진입"
한국금융연구원은 21일 <금융브리프>에 실린 '국내 부동산 그림자금융 관련 리스크 점검 및 대응방향'를 통해 "국내 부동산 펀드 설정액은 71조3천억원(9월 말 기준), 부동산 신탁 수탁액은 236조2천억원(7월 말 기준)으로 사상 최대를 기록했다"고 밝혔다.
부동산 펀드는 직접투자보다 유동성 확보가 쉽고 세금 부담은 작다는 점이 장점으로 자산가들의 지속적 관심을 받으면서 설정액이 연평균 20∼30%씩 빠르게 증가했다. 그 결과 2014년 29조6천억원 선이었던 부동산 펀드 규모는 4년도 안 돼 71조3천억원으로 140% 이상 증가한 것으로 나타났다.
부동산 신탁 역시 부동산신탁사들이 2015년 이후 주택경기 호황에 편승해, 리스크는 크지만 상대적으로 수익성이 높은 차입형 관리신탁을 중심으로 수탁규모를 공격적으로 확대시켜왔다. 그 결과 수탁액은 2014년 153조원에서 올해 7월 236조2천억원으로 54.4% 늘었다.
특히 올 들어 서울아파트값 폭등으로 올해 상반기 부동산 신탁사 영업수익은 5천889억원으로, 작년 동기보다 21.9% 급증하며 반기 기준 사상최대치를 경신했다.
문제는 규제 강화와 금리 인상 기조로 조만간 부동산 경기가 하강국면에 진입할 가능성이 커졌다는 것이다.
이미 지방 부동산 시장을 중심으로 신규 분양실적이 감소하고 미분양 물량도 증가하고 있다.
비수도권 미분양 주택 수는 2015년 말 3만859호에서 올해 8월 말 5만3천836호로 74.5% 급증했다.
부동산 펀드의 주된 투자대상인 글로벌 부동산 경기도 하락세로 접어든 것으로 나타났다. 글로벌 부동산 경기는 2017년말 기준으로 실질주택가격지수가 160.1로 역사적 고점을 기록한 이후 하락세를 나타내고 있다.
국내 상업용 부동산의 공실률도 2013년 1분기 말 8.5%에서 올해 2분기 말 13.2%로 뛰어올랐고, 임대가격지수는 금년 2분기말에 99.8로 지수 산정이후 처음으로 100 아래로 떨어졌다.
신용상 선임연구위원은 "이처럼 부동산 경기가 꺾이면 부동산 펀드의 수익률이 악화하고 이는 급격한 환매위험 등 급격한 시장 충격과 위험으로 이어질 수 있 재무건전성이 빠르게 악화할 수 있다"며 "부동산 신탁사는 시공사 분양리스크 관리에 집중해야 한다"고 경고했다.
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